پارادوکس مسکن در ایران؛ عرضه بیشتر، قدرت خرید کمتر
اخبار اقتصادی پایشگر-هزینه نهاده‌های ساختمانی در یک سال بیش از دو برابر شده است؛ صاحبنظران معتقدند تورم مصالح ساختمانی و تا حدودی قیمت زمین، هزینه تمام‌شده تولید مسکن را بالا برده و همین موضوع می‌تواند حتی با افزایش ساخت‌وساز، فشار افزایشی بر قیمت‌ها ایجاد کند.
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی پایشگر، مسکن و شهرسازی، بهشاد بهرامی: قرار است ساخت خانه بیشتر، مسکن را ارزان‌تر کند. دست‌کم این یکی از استدلال‌های اصلی طرفداران افزایش عرضه است. اما سازنده‌ای که امروز پروژه تازه‌ای را آغاز می‌کند، با هزینه‌هایی روبه‌روست که فاصله زیادی با سال گذشته دارند. قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران طی یک سال بیش از دو برابر شده و تورم تولید ساختمان به یکی از مهم‌ترین متغیر‌های بازار مسکن تبدیل شده است. در چنین شرایطی، پرسش این است که آیا افزایش ساخت‌وساز همچنان می‌تواند به کاهش قیمت منجر شود؟
فردین یزدانی، صاحبنظر اقتصاد مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین معتقد است پاسخ این پرسش در شرایط فعلی لزوما مثبت نیست. او می‌گوید تورم مصالح ساختمانی و تا حدودی قیمت زمین، هزینه تمام‌شده تولید مسکن را بالا برده و همین موضوع می‌تواند حتی با افزایش ساخت‌وساز، فشار افزایشی بر قیمت‌ها ایجاد کند.
یزدانی البته برای بازار شمال کشور سازوکار دیگری نیز مطرح می‌کند؛ وضعیتی که در آن گسترش ساخت‌وساز ممکن است پس از عبور از یک آستانه، خود به عاملی برای جذب خریداران بیشتر و افزایش قیمت زمین و مسکن تبدیل شود.
هزینه ساخت در یک سال بیش از دو برابر شد
تازه‌ترین گزارش در دسترس مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، تصویری از شدت فشار هزینه بر تولید مسکن ارائه می‌دهد.
بر اساس این گزارش، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶٫۴ رسید؛ رقمی که نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶٫۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. تورم فصلی این نهاده‌ها نیز ۲۰٫۷ درصد ثبت شد، در حالی که این رقم در زمستان ۱۴۰۴ معادل ۳۶ درصد بود. بنابراین، هرچند سرعت افزایش قیمت‌ها نسبت به فصل قبل کاهش یافته، هزینه تولید ساختمان همچنان رو به افزایش بوده است.
فشار تورمی میان گروه‌های مختلف یکسان نبوده است. تورم نقطه‌به‌نقطه گروه چوب به ۲۰۸٫۹ درصد رسیده؛ یعنی شاخص قیمت این گروه بیش از سه برابر بهار سال گذشته شده است. گروه نقاشی ساختمان نیز تنها در یک فصل افزایش قیمت ۶۴٫۹ درصدی را تجربه کرده است.
این ارقام مربوط به شهر تهران است و نمی‌توان آنها را مستقیماً به همه شهر‌های کشور تعمیم داد. همچنین شاخص نهاده‌های ساختمانی، تمام هزینه ساخت یک واحد مسکونی را در بر نمی‌گیرد؛ قیمت زمین، دستمزد، هزینه تأمین مالی و سایر مخارج نیز بر هزینه نهایی اثر دارند.
در همین دوره، آمار‌های مرکز آمار از رشد واقعی منفی ۶٫۴ درصدی بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ حکایت دارد. این رقم از کاهش فعالیت واقعی این بخش خبر می‌دهد، هرچند به‌تنهایی مشخص نمی‌کند چه سهمی از افت فعالیت ناشی از افزایش هزینه تولید بوده است.
چرا افزایش عرضه ممکن است قیمت‌ها را کاهش ندهد؟
یزدانی معتقد است در شرایط کنونی، تورم هزینه تولید یکی از عوامل تعیین‌کننده بازار مسکن است. سازنده‌ای که با قیمت‌های جدید مصالح و زمین روبه‌روست، برای فروش واحد نوساز نیز قیمت بالاتری مطالبه می‌کند. اما قیمت مورد انتظار سازنده الزاماً همان قیمتی نیست که معامله در آن انجام می‌شود.
در بازاری که قدرت خرید خانوار‌ها کاهش یافته، خریدار ممکن است توان پرداخت قیمت پیشنهادی را نداشته باشد. در این صورت، سازنده یا باید سود کمتری بپذیرد، یا فروش را به تعویق بیندازد و یا از آغاز پروژه بعدی منصرف شود. به همین دلیل، افزایش هزینه ساخت همیشه به رشد قیمت معاملات منجر نمی‌شود؛ گاهی نتیجه آن کاهش سودآوری و افت ساخت‌وساز است.
معمای شمال؛ وقتی ساخت‌وساز تقاضا می‌سازد
یزدانی برای برخی مناطق شمال کشور توضیح متفاوتی دارد. او معتقد است گسترش ساخت‌وساز در این مناطق می‌تواند پس از عبور از یک آستانه، خود به افزایش جذابیت یک محدوده برای خریداران ویلا منجر شود.
به گفته او، اگر در منطقه‌ای بکر تنها یک واحد مسکونی ساخته شود، ممکن است تغییر قابل‌توجهی در بازار ایجاد نکند. اما هنگامی که ساخت‌وساز گسترش می‌یابد، توجه خریداران به آن منطقه جلب می‌شود و تقاضای تازه‌ای شکل می‌گیرد.
یزدانی از تجربه یک روستای شمالی یاد می‌کند که در ابتدا قیمت زمین و مسکن در آن پایین بود، اما به‌تدریج با افزایش ساخت‌وساز و ورود خریداران ویلا، قیمت‌ها نیز بالا رفت. در روایت او، افزایش تعداد خانه‌ها به شناخته‌شدن منطقه کمک کرد و همین موضوع خریداران بیشتری را به آنجا کشاند.
او این وضعیت را با رفتار گله‌ای تقاضا توضیح می‌دهد. خریداران ممکن است علاوه بر ویژگی‌های زمین و موقعیت منطقه، به حضور دیگر خریداران و گسترش ساخت‌وساز نیز واکنش نشان دهند. در چنین بازاری، ورود تقاضای جدید می‌تواند اثر کاهشی افزایش عرضه بر قیمت را خنثی کند یا حتی بر آن غلبه کند.
بازار مسکن در انتظار خریداران سرمایه‌ای؟
یزدانی میان وضعیت کنونی بازار مسکن کشور و دوره‌هایی که تقاضای سرمایه‌ای فعال‌تر بوده، تفاوت قائل می‌شود. او معتقد است در شرایطی متفاوت، گسترش ساخت‌وساز در یک منطقه می‌توانست به شکل‌گیری تقاضای سرمایه‌ای و حتی هجوم سفته‌بازانه کمک کند. اما اکنون نااطمینانی سیاسی موجب شده چنین تقاضایی در بخش بزرگی از بازار مسکن حضور پررنگی نداشته باشد.
به اعتقاد این صاحبنظر، برخی مناطق شمال کشور تا حدودی از این وضعیت مستثنا هستند؛ زیرا شرایط جنگی بر تقاضای خرید مسکن در این مناطق اثر گذاشته است. البته اندازه این اثر و تفاوت آن میان مناطق مختلف، بدون اطلاعات معاملات و ترکیب خریداران قابل تعیین نیست.
بازار مسکن تهران، یک شهر صنعتی و یک روستای گردشگری در شمال کشور الزاما با نیرو‌های یکسانی حرکت نمی‌کنند. در یکی، سازنده با هزینه‌هایی روبه‌روست که خریدار توان پرداخت آن را ندارد؛ در دیگری، ساخت‌وساز بیشتر ممکن است خریداران تازه‌ای را به منطقه بکشاند.
برای سازنده بازار نخست، پرسش این است که خانه گران‌تمام‌شده را به چه کسی بفروشد. در بازار دوم، همین ساخته‌شدن خانه‌های بیشتر می‌تواند بخشی از دلیل ورود خریداران جدید باشد. افزایش عرضه در این دو بازار، الزاما نتیجه یکسانی ندارد.